房地产数字化困局，终于有了答案

1999年，北京定慧寺西大柳庄，35岁的莫天全在此物色了一个居民小区，租下了一套三居室。

房间里，放着他花钱买来服务器、电脑等设备，里面住着的是他聘请来的管理人员。数月后，名为“中国物业网”的网站上线。经过反复的思考，他最终决定把域名改为 Soufun.com。

之后每年的公司年会，莫天全都会重复地讲述自己创业的故事。在他看来，这不光是搜房的历史，也应该是中国地产业数字化的开端。

另一边，2000年当姚劲波卖掉一手创办的易域网前往北京时，他并没有料到五年之后在北京创业成立的58同城，会成为莫天全搜房网最大的对手。

但直到2013年，无论是行业网站还是房地产商，自己投资的互联网平台，其实只是做到了互联网工具的普遍使用，离整个行业的数字化还差得很远。

这时候出现了一批高举互联网应用大旗，试图利用互联网思维颠覆整个房地产的“疯子”。

其中最出名的，是爱屋吉屋。联合创始人邓薇在创办爱屋吉屋之前是土豆网的CFO，她曾直言不讳地说，创办爱屋吉屋就是要“用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”

然后，就没有然后了。2019年这个鼎盛期杀到全国中介交易三甲的网站，最终也因为并没有形成自己的商业闭环而悄然消失。

而由于爱屋吉屋鼎盛时对所有房地产电商平台的强大冲击，它的最终失败也代表着传统电商思路的房地产数字化模式，走入了死胡同。

另一边，不甘寂寞的房地产商也推出了自己的平台，希望借助互联网的优势提升自身管理水平和市场竞争能力。

其中跑得最远的是恒大和万达。

问题是，一番折腾下来，最后即使这两家被认为是最成功的地产公司，其互联网平台的职责也变成了消化库存的工具。

当然，这样20多年房地产信息化发展史告诉我们，光想把自身的业务流程数字化，或者是把一些房产交易的途径放到互联网上，并不是真正解决地产行业数字化的正确答案。

因为，这样情况的背后只有企业对信息和业务流程的数字化，没有看到企业完成数字化的转型。

一、房地产数字化转型的痛点

探索房地产数字化，很多人不光付出了资本，还有大量的精力。但大家关注的重点，过于集中在信息和业务流程的数字化上面。

2015年5月，号称要用互联网思维颠覆房地产中介整个行业的爱屋吉屋，来到了自身辉煌的顶点。当时，带着互联网“快鱼吃慢鱼”的思路，挥舞着资本和补贴的大棒，爱屋吉屋短时间内就迅速膨胀起来。

为了提高中介们的积极性，爱屋吉屋一度把经纪人的提佣比例提高至65%，平台方仅获得一小部分的业务提成。

因此，创始人邓薇曾自豪地表示，互联网发展就是一个“快”字，规模上去了什么事情都能解决，“我们的每一个季度，就是别人的一整年”。

在所谓跨界打劫的行动曝光不久，爱屋吉屋二手房交易量就杀入上海前三，仅次于中原和链家，同年9月，爱屋吉屋的二手房交易达到2400多套，仅次于链家的4000多套，排名升到上海第二。

之后，在一年多时间里发展出1.6万名员工的爱屋吉屋，便把战火带出上海，烧到了北京、广州，以及天津、武汉、成都等城市。

当时曾有媒体评论，认为爱屋吉屋一统江湖的时候，就是房地产业数字化实现的时候。因为这样的互联网神话，在其他一些行业比比皆是。

随之而来的巨额亏损，却让越来越多的投资人感到异常尴尬。因为这家公司挣钱的速度居然没有烧钱的速度快，使得一群互联网精英搞得爱屋及屋后继乏力，逐渐失去了资本的信任。

2019年3月，这一个网红电商平台就此烟消云散，走入了历史。

当然，房地产开发商也看到了地产数字化背后带来的机遇。

就在爱屋吉屋失败的同时，恒大集团瞄准了这个区域，投入了巨资构建了自己的房地产交易平台。而在疫情爆发之后，更是基于这个平台快速推广的线上购房机制，让恒大在2020年上半年业绩好看了不少。

2020年12月30日，恒大更是成立了房车宝集团，将全国152家合作中介机构与恒大公司汽车和房产销售部门整合形成，目的是利用整个平台凝聚的资源，进行汽车和房地产的销售。

当时，恒大房车宝推出，有媒体认为其创立的“全民经纪模式”将彻底改变房地产业数字化的局面。

然而想法很好，但整个平台经过近半年多的发展，也仅仅还是围绕恒大自身的楼盘产品进行推广与销售，基本上等同于一家房地产公司的网站。

从爱屋吉屋到恒大房车宝，无论是互联网精英跨界创业还是房地产商自行业内起步，目前看他们的失误，其实都是没有触碰这个行业真正数字化的痛点。

这个很好理解。

因为房地产实际上是互联网最不易攻克的几个互联网+的行业之一，太注重线下的个体化服务，尤其是二手房领域一单一议的现实，表明整个行业的服务基本上还是以定制服务为主。

毕竟互联网要想真正实现对产业的带动，就要让产业符合互联网业务的实质，而在互联网上以往取得成功的产业，其在互联网上销售的一定是标准化的产品或服务。

在房地产领域，一方面这是一个家庭的大宗投资，不可能完全依靠互联网实现全部的交易过程，因此无论是一手房还是二手房，线下服务是其中最重要的一个组成部分；另一方面，针对单个购房者提供的线下服务，在这个领域是无比复杂且无法标准化的。

而之前所有失败的房地产数字化案例，无一例外想将房地产交易行为数字化，却并没有考虑到围绕房地产交易所产生服务的数字化以及相应所有管理和业务模型的数字化。

二、贝壳的数字空间

2021年7月8日，在上海召开的2021世界人工智能大会期间，贝壳找房的数字空间展区正式亮相。

在这个空间里集中展示了VR采集硬件设备伽罗华、自主研发VR拍摄云台、VR看房、未来家、贝壳楼书、智慧工地、如视SaaS等前沿技术产品，均为贝壳找房在数字空间趋势下的数字化实践成果，获得业内外嘉宾的高度关注。

而所谓的“数字空间”，就是以物联网、大数据、人工智能、VR、AR等数字技术群为基础，利用信息化技术实现对房屋物理居住空间全景、全生命周期信息的采集、存储以及应用，使得居住空间在线上可知、可感、可用，形成连接人与空间、人与人、人与物的数字载体，进而带来更多的数字化应用，变革新居住服务体验。

换句话说，贝壳找房期待利用数字空间的一系列技术，帮助房地产企业的楼盘产品数字化，以及海量存量二手房的数字化，再通过互联网触达用户，实现用户通过互联网完成的一体化交易行为。

这个过程，实际上就包括如何让购房者感知房屋情况，如何让他体验到房屋的真实状态，以及如何通过未来房屋的变化引发购房者的购买欲望三个部分。

而整个“数字空间”的实施，其实就是通过三个维度，在推动整个行业的业务流程数字化基础上，向商业模式整体数字化转型。

首先，是在基础维度方面，帮助用户通过视觉可观测、识别和简单工具测量数据。当前贝壳找房的数字空间，已经大规模应用的就是VR看房产品。

该项技术可以实现房屋形态的1：1真实复刻。在VR信息采集方面，贝壳自主研发的手持拍摄工具云台，让手机也能一键轻松拍摄VR；而如果利用专业采集硬件设备伽罗华，测量面积误差可控制到0.4%以内，采集画质能够达到8K微单级别。

其次，房屋存在视觉不可直接观测的潜藏维度，比如光照、声音甚至“时间”。

因此，会议期间贝壳AI装修设计产品“未来家”亮相，可以让百万户型均可实现一键家装，满足消费者定制化需求；而“贝壳楼书”则具备全景鸟瞰、项目导览、日照分析等多种功能，能够实时模拟小区光照，展现楼盘采光特征。

第三，就是交互维度，指人与空间、人与人在空间内的交互行为、偏好，满足服务向个性化、自动化等高阶智能应用。

三、贝壳数字化转型背后逻辑

一直以来，“住”天然存在低频高额的交易属性，部分重度依赖线下完成的环节成为居住服务业难以逾越的数字化鸿沟。而贝壳依托链家十多年的深耕经验，找准居住服务“房-人-流程”三大要素，重构房产交易。

由于链家本身就有一个线下服务的体系，而且左晖是先建的链家后建的贝壳，再加上2008年的时候左晖就在推动链家的信息化改造和数据的统一，使得贝壳最终有能力成为这个行业体系化和标准化服务的推动者。

这点很重要。因为互联网化电商公司最核心的竞争力，其实就是产品和服务的标准化。

二手房市场本身是一个非标的市场，每一个房子的价格、布局、位置以及房主的信息等都不一样，真正想按传统的互联网电商产品标准化的思路去做，绝对是死路一条。

毕竟存量房业务实际上要依托房地产经纪人和最终购房者、房主三方之间展开的服务和沟通。贝壳整套体系最核心的点，就是把这个过程的所有要素数字化和标准化了。

这意味着利用一系列新技术带来的场景重构存量房的按揭和产权环节，贝壳致力于让整个流程的效率、体验得到提升。

这也是此次贝壳推出“数据空间”的背后逻辑。

一直以来，贝壳定位“科技驱动的新居住服务商”，并且在不断向这个方向努力。“数字空间”就是利用大数据、VR、AI等综合数字化技术拓展垂直领域的多场景应用。

而贝壳在“数字空间”基础上，结合以小贝助手等为代表的工具，已经搭建起来行业新型基础设施，促成多方协作，面向经纪人、店东、品牌、开发商等进行全行业开放和输出，撬动全居住服务产业链的数字化。

由于贝壳已经将房产经纪服务所有环节标准化并且进行了数字化的工作，这也让整个房地产行业有史以来第一次形成了完整数字化转型的标杆。

这些庞大而充实的“货源”，赢得了消费者的信任，也为后续消费场景的升级中，以VR为代表的新技术应用于看房、装修、设计等多个环节提供了可能。

财报显示，2020年贝壳全网全年累计VR拍摄房源达到911万，而全年VR带看发起量超过6,600万次。

另外，疫情后居民在住房服务上对线上服务的依赖度提高，这也让房地产业数字化程度较高的贝壳找房，正式入住微信九宫格，为线上产品带来高流量。因此，贝壳MAU保持逐月上升，2020年四季度MAU达4818万，同比增长88%。

关键，以往在存量房业务增长中颇为重要的“数字空间”技术，现在被运用到了新房业务上，就是所谓的VR售楼部。

这个技术依托于贝壳对二手房交易环节多年的深度改造，通过VR技术打破时间和空间的局限，开启新房线上售卖新模式，彻底革新用户体验。

四、行业数字化的未来

创始人左晖一直强调贝壳找房依靠的是线下服务的能力和线上资讯的平台有机结合。这其实是以往那些纯互联网化的房地产电商公司所忽视最多的地方。

从马老师说出那句名言“用互联网改造一切”之后，很多热血澎湃的年轻人投入创新创业的时候，都想着用互联网的思维颠覆一切传统行业。

但真正意义上的互联网对传统行业的颠覆，其实要有先决条件的。

一个行业如果信息透明度高，模板化能力强，这样的行业极易被互联网的思维所颠覆。但如果遇到一个标准化程度极低的行业，互联网的思维就在这个领域会显得步履维艰。

马云有多个投资失败的案例，虽然没经大规模的宣传，但大多数都跟这样的不透明或者标准化极低的行业有关。

他投资房地产互联网也曾失败，原因就在于这是一个非常不标准化的行业，需要线下大规模的服务辅助。毕竟，从看房、交易到过户，近20个非常繁琐的环节绝大多数都必须在线下依靠人力沟通完成。

在这样的过程中，不注重线下服务的品质，反而一味突出线上电商平台资讯整合和互联互通的属性，最终能造成的只可能是将这一个所谓的电商平台变成了一个信息的集散地。

虽然现在很多人在分析为什么贝壳能成功，但其实这一套奠定底层标准的行为才是他真正的护城河。

其实整个线下服务行业的信息化，必须想办法把所有的服务先做标准化，再做模块化，最终全部变成标准的互联网产品才行，而这个过程一定是将组织结构和业务形态乃至商业模式进行数字化的转型。

而房地产这个行业，恰恰需要一个线上线下都有操作能力的公司，带领整个行业去实现数字化。

这一次贝壳找房推出的“数字空间”就是阶段性成果，只不过对于贝壳找房和整个房地产行业来说，这才仅仅是数字化转型的开始。

正如CEO彭永东说的那样：“从行为动作，到理念想法，我们要重置行业是最难的”。